Há uma tendência de reduzir a usucapião extrajudicial a uma sequência relativamente simples de providências: reunir documentos, fazer uma ata notarial, providenciar planta e memorial descritivo e apresentar o requerimento ao Registro de Imóveis.
Formalmente, esses elementos fazem parte do procedimento.
Na prática, porém, eles dizem muito pouco sobre aquilo que talvez seja a parte mais importante do trabalho do advogado: decidir se aquele caso deve chegar ao cartório e, em caso positivo, como deve chegar.
A usucapião extrajudicial não começa com o protocolo.
Começa com diagnóstico.
Um cliente pode chegar ao escritório dizendo que ocupa determinado imóvel há vinte anos. Essa informação, isoladamente, não permite concluir quase nada.
Como essa posse começou? Houve compra e venda? Contrato particular? Cessão? Herança? Comodato? Locação? O possuidor reconheceu, em algum momento, o domínio de terceiro? Houve oposição? Quem consta na matrícula? O imóvel descrito nos documentos corresponde fisicamente à área ocupada? Existem confrontantes identificáveis? Há gravames? Existe alguma discussão judicial envolvendo o bem?
Antes de perguntar “qual documento falta?”, talvez seja necessário perguntar “qual é exatamente o problema jurídico que estamos tentando resolver?”
Essa mudança de perspectiva parece pequena, mas altera toda a condução do caso.
Nem toda irregularidade imobiliária é caso de usucapião
Esse é um dos primeiros filtros que considero indispensáveis.
A existência de um imóvel sem registro em nome do cliente não transforma automaticamente a usucapião na solução adequada.
Pode existir título aquisitivo que permita outra forma de regularização. Pode ser necessário investigar a adjudicação compulsória. Pode haver questão sucessória anterior. Pode existir divergência registral que demande providência própria. E pode simplesmente não haver, naquele momento, suporte suficiente para reconhecer aquisição por usucapião.
Escolher o instrumento inadequado significa fazer o cliente gastar com certidões, levantamento técnico, ata notarial e emolumentos antes de descobrir que o problema deveria ter sido enfrentado de outra maneira.
Por isso, uma boa atuação começa pela qualificação jurídica do caso, e não pela montagem automática de um checklist.
Extrajudicial ou judicial?
Também não considero correta a ideia de que a via extrajudicial deva ser tentada obrigatoriamente antes da judicial.
A desjudicialização oferece uma alternativa valiosa, mas não elimina a necessidade de estratégia.
Em um caso documentalmente organizado, sem conflito material relevante e com possibilidade de demonstração segura da posse, o procedimento extrajudicial pode ser extremamente adequado.
Mas há situações em que o problema central não é documental.
É litigioso.
Se existe disputa efetiva sobre a posse, versões incompatíveis dos fatos, necessidade de instrução probatória ampla ou controvérsia que previsivelmente exigirá cognição jurisdicional, insistir no cartório apenas porque a via extrajudicial parece mais rápida pode significar aumentar custos antes de chegar ao mesmo destino: o Judiciário.
O contrário também acontece.
A ausência de assinatura de um confrontante, a dificuldade de localização de determinado interessado ou uma exigência documental não significam, por si sós, que o procedimento deva ser judicial.
É preciso distinguir dificuldade procedimental de conflito jurídico.
Essa talvez seja uma das distinções mais úteis na análise inicial.
E em qual cartório protocolar?
Outra dúvida aparentemente elementar produz erros práticos.
Ata notarial e processamento da usucapião não são a mesma coisa.
O tabelionato de notas participa da formação da prova notarial. Já o reconhecimento extrajudicial da usucapião é processado perante o Registro de Imóveis competente em razão da localização do imóvel.
Em municípios com mais de um Registro de Imóveis, não basta escolher a serventia que pareça mais conveniente. É necessário verificar a circunscrição imobiliária correspondente.
Parece detalhe operacional.
Não é.
Competência territorial, matrícula, descrição da área e documentação técnica precisam conversar entre si antes que o procedimento seja colocado em movimento.
Existe ainda uma pergunta pouco feita: quanto esse procedimento realmente custará?
O cliente normalmente pergunta primeiro:
“Quanto você cobra?”
Mas os honorários advocatícios são apenas uma parte do orçamento.
Dependendo do caso, haverá ata notarial, emolumentos do Registro de Imóveis, certidões, notificações, editais, levantamento topográfico, planta, memorial descritivo, ART ou RRT, eventualmente avaliação imobiliária e outras despesas.
Por isso, tenho preferência por separar duas informações desde o início:
quanto custa o trabalho jurídico e quanto se estima que custará a regularização como um todo.
Essa transparência é boa para o cliente e também para o advogado.
Evita que despesas de terceiros sejam confundidas com honorários e permite avaliar algo que raramente aparece nos manuais: a viabilidade econômica do procedimento.
Honorários também são parte da estratégia
Uma usucapião extrajudicial não deveria ser precificada como se o serviço consistisse na elaboração de um requerimento.
O advogado pode acompanhar o caso por meses.
Analisa a matrícula, reconstrói a origem da posse, examina documentos antigos, define a modalidade adequada, dialoga com profissional técnico, prepara a fase notarial, organiza o requerimento registral, acompanha notificações e enfrenta eventuais exigências.
Dois imóveis de R$ 500 mil podem representar trabalhos completamente diferentes.
Um pode apresentar posse antiga, documentação consistente, descrição registral compatível e ausência de conflito.
O outro pode envolver sucessores, soma de posses, confrontantes desconhecidos, divergência de área, gravames e documentação fragmentada.
O valor do imóvel é o mesmo.
A complexidade profissional não é.
Por isso, considero mais adequado combinar valor econômico, complexidade jurídica, dificuldade documental, risco registral e tempo estimado de trabalho, sempre observando a tabela de honorários da respectiva Seccional da OAB.
E existe um trabalho anterior à própria contratação da usucapião que também possui valor: o diagnóstico de viabilidade.
Analisar dezenas de documentos para concluir que o cliente deveria buscar adjudicação compulsória em vez de usucapião continua sendo trabalho jurídico.
Talvez seja, inclusive, uma das entregas mais importantes daquele atendimento.
A boa usucapião começa antes da ata notarial
Quanto mais estudo esse procedimento sob a perspectiva prática, mais me parece inadequado tratá-lo apenas como uma sequência cartorária.
Existe uma etapa anterior que determina quase tudo o que acontecerá depois:
diagnosticar → escolher a modalidade → avaliar a prova → definir a via → identificar a competência → estimar custos → contratar → instruir → protocolar.
Quando essa sequência é invertida, o advogado passa boa parte do procedimento tentando corrigir decisões que poderiam ter sido tomadas antes.
Foi justamente dessa percepção que nasceu o material que venho desenvolvendo.
Kit de Prática Jurídica — Usucapião Extrajudicial
Nos últimos meses organizei meu estudo sobre o tema em um material pensado não apenas para explicar o instituto, mas para servir como instrumento de trabalho para a advocacia.
O Kit de Prática Jurídica — Usucapião Extrajudicial reúne um manual profissional com aproximadamente 120 páginas, jurisprudência e doutrina inseridas nos respectivos problemas jurídicos, modelos editáveis, checklists e ferramentas para diagnóstico, precificação e condução do procedimento.
Entre os temas estão a escolha da modalidade, formação da prova, ata notarial, competência registral, procedimento perante o Registro de Imóveis, escolha entre via judicial e extrajudicial, exigências registrais, situações complexas, honorários, custos cartorários, serviços técnicos e organização do caso.
Além do manual, o Kit inclui ferramentas editáveis para uso profissional, entre elas ficha de diagnóstico e viabilidade, proposta comercial, contrato de honorários, orçamento global do procedimento e ficha de precificação.
Valor de lançamento Com desconto pelo lançamento no dia do advogado!